Qui peut acheter ?
Acheter un logement avec le CLTB :
conditions et engagements
Conditions d'admission à un logement CLTB
Les conditions pour acheter avec le CLTB sont décrites en détail dans le règlement du CLTB. Elles seront vérifiées au moment où vous vous portez candidat.e pour un appartement mis en vente.
En bref, les conditions d’achat sont les suivantes :
- Être inscrit·e au registre de la population ou au registre des étrangers ;
- NE PAS être déjà propriétaire d’un logement en Belgique ou à l’étranger ;
- NE PAS dépasser le plafond d’admission au logement social pour les revenus de votre ménage ;
- Avoir la capacité de financer l’achat du logement souhaité. Cela signifie que vous devrez démontrer que vous avez une capacité d’emprunt suffisante et si vous avez un apport personnel vous devrez également en apporter la preuve ;
- Les candidats devront pouvoir verser une garantie d’environ 2.000€ au moment de leur sélection dans un projet de logement.
Le CLTB vend les logements mais n’octroie pas de crédit hypothécaire. Pour acheter, vous devez donc demander un crédit auprès du Fonds du Logement ou auprès d’un autre organisme de crédit, et c’est à eux que vous rembourserez. Faire un crédit implique de payer des intérêts.
Caractéristiques d'un achat avec le CLTB
Vous vous engagez dans un groupe
Acheter au CLTB, c’est habiter avec ses futurs voisins un immeuble en copropriété. Il y aura de nombreuses réunions avec le groupe composé par l’ensemble des futurs habitants pour :
- Se préparer à l’achat ;
- Organiser la copropriété et la vie dans l’immeuble ;
- Découvrir le quartier, etc.
C’est une démarche qui peut prendre du temps et demander de la disponibilité à tout le ménage.
Vous achetez sous le régime du droit de superficie
La particularité du modèle « Community Land Trust » est de séparer la propriété du terrain de celle du bâti, ce qui permet de proposer des logements à prix abordables de génération en génération. Le CLTB reste propriétaire du terrain sur lequel est bâti votre logement.
Les conséquences pour vous en tant que propriétaire :
- Vous devrez payer un loyer pour l’occupation du sol de 10€/mois indexable.
- Si vous voulez revendre votre logement, vous devrez le faire via le CLTB qui sélectionnera un acheteur dans sa liste de candidats.
- Le prix de vente sera fixé par le CLTB et il vous permettra de bénéficier d’une petite plus-value à la revente.
- Le droit de superficie a une durée limitée dans le temps, actuellement à 50 ans. Au terme des 50 ans, ce droit de superficie pourra être renouvelé. S’il n’est pas renouvelé, votre logement sera mis en vente et vous récupérerez le prix de vente selon la formule fixée par le CLTB.
Conditions d'occupation
Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement CLTB :
- Vous devez occuper vous-même le logement que vous achetez, minimum 9 mois/an.
- Vous ne pouvez pas en faire d’autre usage que l’habitation.
- Des travaux sont autorisés moyennant conditions.
- Si vous voulez acheter un autre bien, vous devez revendre celui que vous avez obtenu via le CLTB.
Situations particulières : dérogation exceptionnelle sur accord du CLTB.
Combien coûte un logement ?
Combien ça va me coûter par mois ?
L’entretien d’un bâtiment coûte cher. Puisque vous achetez un logement qui fait partie d’une copropriété, vous devrez payer les charges d’entretien des espaces communs (hall d’entrée, ascenseur…) ainsi que les assurances, etc. Vous devrez être en mesure d’acheter votre propre logement mais aussi de payer ces charges communes.
Remboursement du crédit à la banque
En fonction de votre situation (environ 1/3 de votre revenu net/mois)
Loyer du sol (canon) à payer au CLTB
10€ / mois
Précompte immobilier: +- 1.000 à 1.200€/an pour un logement neuf
Prévoir 80-100€ / mois
Charges de co-propriété : Fonds de roulement (pour les petits entretiens dans l’immeuble) + Fonds de réserve (gros travaux dans l’immeuble).
Varie en fonction de la taille et du type d’appartement.
Prévoir 1,3€/m2/mois pour un appartement avec ascenseur.
Prévoir 1,1 €/m2/mois pour un appartement sans ascenseur.
Charges (eau, électricité, chauffage)
En fonction de votre consommation
Conditions pour la revente
La revente d’un logement passe toujours par le CLTB, qui détermine le prochain candidat en attente d’un logement sur la liste.
Le prix de revente sera toujours calculé selon la formule :
Prix de revente =
Prix d’achat hors frais
+ 25% de la plus-value du bien
+ prise en compte des travaux effectués pendant l’occupation
(et signalés au CLTB)
EXEMPLE
Prix d’achat hors frais: 180.000€
Prix d’achat frais compris : 207.000 €
Pour calculer le prix frais compris (avec TVA, frais de notaire et de crédit): ajouter environ 15% du prix hors frais
Valeur au prix du marché au moment de l’achat: 230.000€
Valeur au prix du marché au moment de la revente: 250.000€
>> Plus-value de 20.000€
Prix de revente =
180.000€+ 5000€ (soit 25% de la plus-value) = 185.000€
Le Fonds du Logement a aussi un droit de préemption sur les biens qu’il finance et peut demander que vous versiez un dédommagement si vous revendez dans les 5 premières années de votre achat en faisant une plus-value par rapport à la valeur de marché du bien au moment de l’achat.
Que se passe-t-il si mes revenus augmentent ? Est-ce que le prix de vente sera revu ?
Non, une fois que le prix de vente est fixé, il ne bougera plus. Tant mieux si vos revenus augmentent.
Mes enfants peuvent-ils hériter de mon logement ?
Les héritiers veulent vendre ?
Les héritiers ont toujours droit à la valeur « capitalisée » du patrimoine (c’est-à-dire la valeur en argent du bien).
Les héritiers veulent continuer à habiter le bien ?
S’ils veulent y rester, c’est possible durant les 30 premières années suivant la date d’achat.
Ensuite :
- Si, au terme de ces 30 ans, le CLTB constate que l’héritier ne remplit pas les conditions d’accès à un logement CLTB, alors le CLTB rachètera le bien à l’héritier qui bénéficiera de la valeur « capitalisée ».
- Si, par contre, le CLTB constate que l’héritier est dans les conditions d’accès à un logement CLTB, alors le CLTB n’active pas son option d’achat et l’héritier pourra rester dans le bien jusqu’au terme des 50 ans du droit de superficie, avec possibilité de renouvellement.